Pachthof: fosfaatrechten komen in beginsel toe aan pachter

Strekking uitspraak

Wat houdt de uitspraak in? Als er niets in de (pacht-)overeenkomst is opgenomen over de eigendom van of de waarde van de fosfaatrechten , dan is de pachter alleen verplicht om bij het einde van de pachtovereenkomst de fosfaatrechten over te dragen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst van 12 jaar of langer ;
• het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij ;
• de fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond en naar verhouding toegerekend aan het gepachte;
• de verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen.

Vragen

De pachter zal vast moeten stellen of (een deel van) zijn fosfaatrechten vallen onder de uitspraak. De geliberaliseerde pachtovereenkomst of de pacht van een gebouw zal aanleiding geven tot meerdere vragen, o.a. wanneer is een gebouw specifiek ingericht voor het melkveebedrijf (zie uitspraak) Voor een zogenaamde hoevepacht lijken de vragen beperkt te zijn. Maar ook dan is er de vraag wie welke rechten heeft in de situatie dat de pachter eigen grond in eigendom heeft of als er meerdere verpachters zijn(meerdere verpachters en meerdere pachtovereenkomsten) wie welke rechten heeft. Bij reguliere pacht van minder dan 15 ha grond lijkt de pachter de vrijheid te hebben tot overdracht van de fosfaatrechten.

Richtlijn uitspraak voor verhoudingen pachter en verpachter

Is de uitspraak van de rechter niet meer dan een richtlijn voor de praktijk én hebben alleen de procederende partijen te maken met die uitspraak, of zal cassatie bij de Hoge Raad nog een wending geven aan het vraagstuk van wie zijn de fosfaatrechten? De praktijk heeft te maken met de onzekerheid of de rechten door de pachter wel of niet overgedragen mogen worden. De koper wil immers ook weten of de overdracht door de pachter het effect heeft dat hij eigenaar is. In de wet zijn er geen regelingen getroffen, en is het aan partijen – verpachter en pachter - om helderheid te geven. Op dit moment zal een pachter met enkel een geliberaliseerde pachtovereenkomst van korter dan 12 jaar of met een overeenkomst met een kleinere oppervlakte dan 15 ha makkelijker over kunnen gaan tot verkoop of verleasing van zijn fosfaatrechten.

Hinder in de praktijk

Een slag om de arm houden lijkt bij het fosfaatrechtendossier wel van belang, zeker als er een nieuwe pachtwet wordt voorgesteld én in cassatie wordt gegaan. Het lijkt de zoveelste juridische hinder die een gevolg is van de wetgeving voor fosfaatrechten. De ondernemer krijgt meer en meer te maken met de onduidelijkheid of het ontbreken van afspraken en wetgeving. Als er verkocht/verleased gaat worden door de pachter heeft deze er baat bij dat hij weet wat hij kan en mag verkopen/verleasen, daarom is het team van bedrijfskundigen en juristen van Alfa Accountants en Adviseurs beschikbaar.